PACE資助的優點和缺點
什麼是PACE？
物業評估清潔能源（PACE）是向清潔能源項目借款的一種方式。 包括業主和企業在內的業主獲得升級資金並通過房產稅償還。 PACE融資的批准主要基於升級房產的 權益 ，該房產將用作抵押以獲得貸款，您通常可以藉到房地產價值的15％。
PACE的常見用途包括太陽能裝置，節能加熱和冷卻，節水景觀以及眾多其他住宅和商業物業項目。
PACE僅適用於州和地方法律允許此類融資的地點，以及開發當地計劃的地方。 這些節目有幾個不同的名稱，包括受歡迎的家庭能源改造機會（HERO）計劃和Ygrene。
PACE貸款的亮點
這些計劃有幾個特點，使他們呼籲借款人。
容易獲得資格： PACE資格相對容易。 與房屋淨值貸款相比，這是昂貴的房屋改造的熱門替代方案，審批標準似乎放寬了。 您的FICO信用評分對於PACE而言並不重要，但信用報告中的當前或最近問題可能會導致問題。
你還必須對所有財產稅最新。
100％融資： PACE允許您為項目的全部費用提供資金，而不需要預付定金 。 因此，您可以快速入門，無需存儲項目或移動資金。 當然，較大的貸款意味著更高的利息成本和更高的支付。
可以轉讓給下一個所有者：如果您在改進後出售房產，則不一定需要還清貸款。 該貸款附屬於該物業，因此可由下一位業主轉讓並支付。 這是否是好事取決於你是否是買家。
償還時間：重大改進可能會很昂貴。 PACE貸款可以在很長一段時間內償還（例如5 - 20年）。 因此，付款可以保持相對較小。 但是，與任何貸款一樣，您償還的時間越長，您在貸款期限內支付的利息就越多 。
潛在的稅收抵免： PACE資金可能使其更容易獲得環境稅收抵免資格 - 在做出任何決定之前請諮詢您的稅務顧問。 如果時間緊迫，PACE可以在稅收抵免到期之前完成一個項目，並且獲得大筆貸款可以讓您在一年內安裝所有項目（而不是在幾年內安排一些項目來管理現金流量）。
有些學分僅適用於安裝實際完成的一年，因此您需要在同一年支付所有這些費用。
PACE融資問題
在為項目使用PACE資金之前，請熟悉一些陷阱。
利益衝突： PACE融資通常通過承包商進行安排，這些承包商可能有促銷昂貴升級的動力。 這可能是一站式購物的便利形式，但承包商不知道您的財務狀況以及您可以“承受”的東西 - 您幾乎可以用PACE貸款購買任何東西 。 大多數服務提供商都是誠實的，最終由買家做出明智的決定，但是一小部分承包商可能為了獲得高薪工作而做出誤導性陳述。 除了為他們將要完成的工作獲得報酬之外，承包商如果安排資金，可能會從貸方獲得額外的轉介費用，因此潛在的利益衝突是真實的。
付款衝擊：即使您長期償還，付款也可能成為負擔。 大多數人認為每月支付，但財產評估通常每年只支付一次或兩次。 您可能會遇到意外開支，因為需要付出高昂的付款時間。 在某些情況下（如果您的住房貸款服務機構通過託管賬戶支付房產稅），PACE支付將以較小的組塊形式添加到您的每月按揭貸款中。
利息成本： PACE資金相對容易獲得資格。 然而，如果您只是使用房屋淨值貸款或信貸額度 ，利率有時會比您支付的高，特別是如果您擁有良好的信貸。 你是否可以自己做更好的交易取決於很多因素，但PACE貸款並不一定便宜。
成本和收益： PACE項目獲得批准很容易，但是值得嗎？ 這些計劃對於無法負擔較低成本貸款的個人（通常是由於信貸問題或收入有限）最為合理。 像更換窗戶這樣的項目可以增加你家的價值，所以你應該在銷售時收回一些錢。 但是，您不一定會看到公用事業成本發生重大變化 - 您仍然需要繳納更高的稅款。
取消抵押品贖回權的風險： PACE貸款由您的家庭擔保，因此如果您不支付款項，可能會在止贖房屋中遺失您的房屋 。 在很多情況下，PACE貸款將進入“首要位置”（在抵押貸款人面前），這意味著即使您按照約定定期償還抵押貸款，您仍面臨喪失抵押品贖回權的風險。 其他類型的貸款（除非他們也是房屋淨值貸款 ）不應該把你放在那個位置上。
人不可貌相
上述風險並不意味著PACE計劃不好。 不過，在註冊前了解這些安排的利弊是值得的。 不幸的是，風險往往被忽視，因為PACE項目被認為是“安全的”。
政府相關？ 地方政府提供PACE資金，PACE計劃有時會與政府提供的計劃混為一談。 最終，他們只是像其他任何貸款一樣的貸款 - 他們需要償還，並且會導致未能償還的後果 。
為了一個好的原因？ 做好事情感覺很好，PACE融資可以幫助您支付綠色項目。 但是，也有幾個實體參與其中， 可能會對盈利感興趣而不是產生影響。 批評者認為這些貸款與次級貸款具有相似之處。
可以免稅嗎？ 可能會扣除與您的項目相關的利息成本。 然而，稅法是複雜的 - 您需要與當地的稅務準備人員進行交談，以驗證您的扣稅能力。 不幸的是，一些業主認為，項目的全部成本是可扣除的，因為付款是財產稅法案的一部分，這通常不准確。
如何使用PACE貸款
在某些情況下，使用PACE資助項目是非常合理的。 這裡有一些提示可以幫助你獲得金錢的價值。
直接與貸方談話：在您從承包商那裡了解到PACE後，再與實際的貸款人或PACE融資機構進行討論。 準確地理解你正在進入的是至關重要的。 了解不同選項的優缺點，並了解您需要支付多少費用 。 即使是誠實的承包商也可能忘記包含重要細節，而且他們不了解您的財務狀況。 直接從源頭獲取詳細信息，並在您的承包商不在場時進行討論（以便您可以自由發言而不用擔心會傷害任何人的感受）。
比較其他類型的貸款：同樣，PACE貸款並不總是最便宜的借貸方式。 探索下面的所有替代方案。
了解您可以實際預期的費率，並找出您需要支付的關閉費用。 此外，請確定您的房屋是否有留置權 （如果您使用PACE融資或傳統的第二抵押貸款，將會發生留置權 ）。 如果您使用其他貸款，您可能仍有資格獲得稅收抵免 - 甚至可能需要扣除利息費用 。
從多個承包商處獲得報價：當您不預付現金時， 任何事情都可以負擔得起。 但通過與最具競爭力的承包商合作，仍然有機會省錢（並降低您的付款）。 只要記住，有時你會得到你所支付的，所以選擇最低的價格可能會回來困擾你。
預算和支付現金：這不是最簡單的做事方式，但是您總是可以拖延項目，節省開支並支付現金在未來的某個時間完成。 這樣做可以節省您的利息費用，並且在選擇承包商和他們執行的確切工作時，您還有其他選擇。
使用PACE銷售（或購買）物業
PACE貸款是獨一無二的，因為他們留在這個地產 - 而不是原來的借款人。
出售物業：如果您已經使用PACE來改善資金，那麼當您決定出售時，您可能仍欠錢。 在這種情況下，您可以出售改進後的房產，並且買方可以負責償還（新房主將獲得評估）。 在某些方面，這是有道理的，因為房產實際上更值錢 。 然而，一些買家可能不願意承擔這些付款，並且如果物業有額外的評估，他們甚至可能很難獲得融資。
如果你願意，你可以隨時償還PACE債務，這使得你的財產更加吸引買家。 一切都是在房地產方面可以商量的：您可以為收取的改善收取較高的價格，或者您可以接受較高的費用（至少暫時）的財產的較低價格。
購買房產：如果您正在考慮擁有現有PACE債務的房產，請花點時間了解債務將如何影響您的交易。 據推測，您將從這些改進中受益，因此可能值得接管付款（例如，如果房屋擁有強大的光伏系統，您將擁有更低的電費，並且您可以在PACE評估結束）。
在您走得太遠之前，請與您的貸方談談，了解他們如何處理PACE問題。 在某些情況下，PACE留置權需要處於第一位，但一些PACE計劃願意在您的購房貸款後面佔據第二位。