如何購買抵押貸款

抵押貸款商店可以減少你的每月支付

對於很多藉款人來說 ，抵押貸款可能比可調整的貸款更具優勢，支付方式允許像期權ARM那樣進行負攤銷 。 抵押貸款商店始終包括消費者每月支付的本金和利息。 這意味著每當房主進行抵押貸款時，他們的貸款餘額就會變小而不是變大。 較小的抵押貸款餘額意味著即使增值較低，股權也在增長。

共同按揭Buydown功能

抵押貸款商店是這樣工作的：

• 支付額減少，併計入特定期限的較低利率。
• “實際”票據利率與降低利率之間的差額由賣方或買方以現金支付。
• 把它看作是一種補貼。 這就像在銀行里扣除1200美元，並在12個月內每月提取100美元來幫助您支付抵押貸款。

3-2-1按揭Buydown

• 這是一項為期30年的完全攤銷抵押貸款 。
• 前三年利率每年上漲1％。
• 然後，剩餘期限的利率是固定的。

例如，假設您的貸款餘額為35萬美元，30年內利率固定為6.75％。 賣方（或者你）可以通過一次性支付15,853美元來“買入”利率。 這是如何工作的：

1. 第一年的利率為3.75％，每月1,621美元。

1. 第二年的利率為4.75％，每月應付1,826美元。
2. 第三年的利率為5.75％，每月應付2,043美元。
3. 4至30年的利率為6.75％，每月應付2,270美元。

結果是：

• 第一年的儲蓄（相比每月2,270美元）是每月649美元或7,790美元。

• 第二年的節省（相比於每月2,270美元）是每月444美元或6,332美元。
• 第三年的節省（與每月2,270美元相比）是每月228美元或2,731美元。

每年節省的費用：7,790美元+ 6,332美元+ 2,731美元= 15,853美元。 因此，購買三年全年的利率和支付費用為15,853美元。

3-2-1抵押貸款利益

• 借款人有資格獲得3.75％的利率和1,670美元的貸款，而實際利率為6.75％，支付額為2,270美元。
• 頭三年，它不是一次性支付，而是每年大約增加200美元。
• 對於收入預計稍後增加的借款人來說，它可以保持低36個月的支付。 也許配偶在中斷或一個人希望畢業後能夠重新工作，並獲得新獲得學位的薪水較高的工作。

2-1 Buydown按揭

• 這是一份為期30年的完全攤銷抵押貸款。
• 前兩年利率每年上漲1％。
• 然後利率在剩餘期限內是固定的。

例如，假設您的貸款餘額為35萬美元，30年內利率固定為6.75％。 賣方（或您）可以通過支付8,063美元的整筆款來“買入”利率。

這是如何工作的：

1. 第一年的利率為4.75％，每月應付1,826美元。
2. 第二年的利率為5.75％，每月應付2,043美元。
3. 三到三年的利率為6.75％，每月應付2,270美元。

結果是：

• 第一年的儲蓄（相比每月2,270美元）是每月444美元或6,332美元。
• 第二年的節餘（相比每月2,270美元）是每月228美元或2,731美元。

每年節省的費用：6,332美元+ 2,731美元= 8,063美元。 因此，花費8,063美元購買兩年的利息和支付。

永久抵押貸款Buydowns

當您通過支付貸款點購買初始利率時，發生永久抵押貸款。 大多數買家不想從口袋裡掏錢買下一個利率，但有時這是有道理的。

另外，假設賣方向買方支付了4％的成本收入，買方的成交額為2％。 使用額外的2％信用來降低利率！

注意：貸款人通常需要3-2-1 Buydown的更高首付，2-1需要Buydown。 還有其他類型的按揭抵押貸款抵押貸款，但這兩個是最受歡迎的。

在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。