家庭裝修後拉房子通常很困難
問題：你應該買一間沒有許可證的房屋嗎？
一位讀者問道： “我和我的妻子正在考慮購買一棟未經許可改造的房屋 ，這不是一項重大的改造工作，只是後面加了一個日光浴室，但賣家說工作沒有完成許可證，他們可能已經取代了廚櫃和櫃檯;我不確定，我不知道什麼需要許可證，什麼不需要，但是我們喜歡這個房子並且想要購買它。我們可以通過購買一棟未經許可改造的住宅而陷入困境？“
答：我的第一個問題是你的代理人對沒有許可證的工作做了什麼？ 因為大多數有關許可證的法律都是本地的，並且因城市和州而不同。 你的代理人可能會知道你可以通過購買一個沒有許可證而改善的房屋來遇到什麼樣的問題。
房主不允許重建的5個理由
如果你對最近剛剛改造一個房屋的100人進行了調查，並詢問有多少人獲得了許可證，80％到90％甚至更多的人承認他們沒有申請許可證並不罕見或不常見。 為什麼沒有更多的房主獲得改造許可？ 幾個原因。
- 重塑許可證可能會花費太多。
許可證通常基於項目的價格。 當我建造一個車庫時 ，我估計成本約為6000美元，而且我的許可證非常便宜，大約100美元。 嘗試建立一個你的鄰居在沒有獲得許可的情況下可以看到的結構並不是一個好主意，因為你的鄰居可能會向你報告。
- 可能的附加和不合理的要求。
我從來沒有見過兩個城市督察誰就任何事情達成一致。 有時候，城市代碼可以解釋。 例如，如果房主計劃 改造廚房 ，城市代碼可能需要房主更換電器箱或進行其他類型的改進，這可能會增加數千美元的工作量。 回到我的車庫。 市督察告訴我挖一個18英寸深的電氣溝。 當他們回來檢查完成的工作時，第二位檢查員說溝槽需要24英尺深，否則我需要在地下室安裝一個關閉開關。
- 重塑許可證可能會導致延誤。
直到市檢查員出來簽證時，我才能完成我的車庫。 這個城市在後面跑了幾個星期，積壓了。 所有的工作都在我們等待的時候停下來。 檢查員往往分階段地簽署工作。 - 許可證難以獲得。
誠然，你必須下到城市併申請，帶上你的建築圖並獲得批准。 對一些人來說這是一件麻煩事。 許多房主寧願做這項工作，忘記許可證。 - 房主認為他們不會被抓住。
在視線之外，是一些人的座右銘。 他們認為沒有人會抓住他們。 但是當你決定獲得別的許可時會發生什麼？ 市督察可能會發現一個改進，檢查記錄並發現沒有頒發許可證。 我認識城市檢查員，他們在沿著小巷尋找家庭裝修項目廢棄的包裝材料。
與沒有許可改造家庭相關的5個問題
為了防止為改造工作提供房屋許可證，如果你對時間靈活並且不介意花費數百美元，那麼獲得許可通常是個好主意。 這裡有一些問題可能會反過來困擾一位在沒有許可的情況下推進自己做項目的房主：
- 未經許可的工作可能無法正確完成或進行編碼。
僅僅因為房主僱用承包商並不意味著承包商會正確地完成這項工作。 另外，通常有不止一種方式來完成一項工作，而所有這三種方式都可能是錯誤的。 - 房主的保險可能不包括未經許可改建的缺陷。
如果改造工作不正確，而且發生了某種情況，請說出熱絲從電線螺母中滑出，並發生火災。 如果沒有許可證完成改善，那麼由於火災造成的損害可能不會被房主的保險保單所覆蓋。 - 城市可能會要求你把它撕掉。
城市代碼通常要求在懸掛石膏板之前由城市檢查框架。 例如，要確定是否將螺栓安裝在中心16英寸的浴室中，城市檢查員可能會讓房主撕毀牆壁。 所有的陶瓷牆磚也會隨之一起使用，需要更換。
- 城市可能會評估處罰。
如果許可證看起來很昂貴，那麼等到你收到一張罰款和罰款賬單後才能獲得許可證。 工作許可證可能會使您的原始許可證費用增加三倍或四倍。 - 房屋估價師可能不會在平方英尺中添加一個。
如果評估師在評估中不包含增加的平方英尺 ，那麼家庭可能會少得多評估。 這意味著賣家可能會被拒絕進行再融資 。 買家可能無法獲得貸款購買房屋。 這樣看，如果一個10x10的房間是不允許的，那就是100平方英尺。 每平方英尺200美元，你可能會損失20,000美元。
事實之後賣方可以獲得建築許可嗎？
在某些情況下，是的。 我在加利福尼亞州卡邁克爾的一家賣家出售了一個房子，他向一家承包商支付了加價許可 。 他們堅持有工作許可證，儘管我獲得的縣級記錄沒有顯示許可證。 代理訪問的記錄並不總是正確的。 我們的第一批買家獲得了評估，評估師在檢查許可證之前對房屋進行了測量。 壞消息是，沒有許可證。
買家因此而取消。 沒有廣告素材意味著賣家不能以他們想要的數量出售他們的房子，因為它不會評估這個數量。 你可能會認為另外一個100平方英尺的房間，對於一個10英尺乘10英尺的房間來說，是微不足道的，但如果每平方英尺的價格是300美元，那就是30,000美元。
不幸的是，承包商早已停業。 賣方必須獲得該縣的“建造”許可證，其中包括聘請建築師來製定計劃，郡進行了許多評論。 它賣價約8,000美元，但這比虧損30,000美元要好。
提示： 購買房屋時最好保護自己的方式是向城市核實已發放許可證，平方英尺與城市記錄相匹配，並進行住宅檢查 。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。