對採購提議進行大幅度投標可能會逆火
你知道誰真的愛包括購買報價中的升級條款？ 房地產經紀人。 特別是買方的代理人似乎對這種做法非常頭痛。 但代理商不應因為升級條款的利益而受到責備，因為購房者自己通常認為升級條款（也稱為大幅投標）可能是一個好主意。
什麼是升級條款？
升級條款通常用於潛在的多重銷售情況。
它與短語競價同義。 它被用來試圖在競標過程中排除所有競爭對手。 基本上，它表示買方將支付X金額，該金額可以是從賣方收到的最高報價之上的超過100美元到數十萬美元的任何數量，並且它通常包含最高限額。
升級條款的典型類型可能如下：買方同意支付超過賣方收到的最高報價1,000美元，不超過315,000美元的銷售價格。 買方可能希望在購買報價中使用此條款，如果其他買方似乎將價格提高到所列價格以上。
假設該物業被列為295,000美元。 它具有買方所需的所有花里胡哨的功能，並且位於一個安靜的死胡同里的高需求社區。 有時候，上市代理會告知買家所有優惠將在特定時間在特定時間提交，這可能是您的第一個線索，賣家希望收到多個優惠。
在這個假想的熱賣市場和295,000美元的華麗房屋中，賣家可以收到以下優惠：
- 290,000美元（因為總有人認為沒人會出價。）
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
如果第四位買家按照上述條款提交升級條款，則意味著買方將同意向賣方支付311,000美元。
買方很高興，因為在買方願意支付的最高價格下，價格是4,000美元，賣方獲得最高報價。 這一切似乎都很好，但是它？
升級條款的缺陷
從賣家的角度來看，升級條款可能不是賣家的最佳選擇。 接受帶有升級條款的要約意味著賣方不能再向其他方發出多個還價提議 ，也不能繼續談判。 在上面的例子中，買家從桌子上拿走了錢。 賣家損失4,000美元。
這是基於買方的實際最高出價是否為315,000美元。 它可能更高，但是接受升級條款合同的賣家永遠不會知道這樣的買家可能出價多少。
此外，在這種多重銷售情況下，賣方可以發行還盤報價。 例如，在加利福尼亞州等一些州，如果賣方願意，賣方可以為每個買方提供不同的還價，或只向一個或兩個買方提出不同的還價。 （我們提到加利福尼亞州是因為國家傾向於領導國家。）賣方通常在多櫃檯報價的情況下有更多的選擇。 每份還價都可以分別稱重和分析。
比方說，例如，賣方決定市場需求對於房屋非常強大，以致賣方可以選擇不採取任何購買報價，也不選擇任何報價。 這總是可能的。 在這種情況下，賣方可以將房屋的銷售價格改為315,000美元，然後再次開始投標。 然而，這種情況的缺點是可能沒有任何直接接受者，或者市場上的日子可能會持續更久，而當賣家抬高價格時，這總是風險。 不過，這可能是一個可行的解決方案，值得考慮而不是接受升級條款合同。
為什麼買家傾向於升級條款
並非所有的購房者都能享受到談判領域購買房屋所帶來的懸念和緊張。
買家也擔心競爭，有些人拒絕以多重報價的形式提交報價。 通過引入升級條款，它可以增加買方接受報價的機會，並設定確定買方舒適區域的特定參數。
每個州的升級條款是否“合法”取決於法律解釋。 這並不能阻止代理商暗示它或買家想要這樣做。 不過，對於所有的實際目的而言，買家可能更容易做出最高和最好的報價並且完成它。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。