將兩院合併為一所需要一個策略
選擇1：購買房屋，然後出售2間房屋
這種計劃的第一個問題是獲得抵押貸款的資格。
顯然，如果兩個賣家每個都出售一套房子，以便一起購買一套房子，而且不涉及融資，那就更容易了。 擁有足夠股權的自由清理房屋或房屋的賣家可以直接生成現金購買房屋，因此可以更自由地遵循此選項。 但現實是大多數人拿出抵押貸款買房。 這意味著各方可能需要有資格獲得抵押貸款才能夠支付另外兩套住房的抵押貸款。
在將新的抵押貸款付款添加到兩個現有抵押貸款付款之後，該比例數額與收入成比例可能會推動雙方超出範圍以符合資格。 貸款人使用比率，這是前端和後端的百分比數量。 前端比率是抵押貸款支付佔合併總收入的百分比。 後端比率是抵押貸款支付的百分比，再加上諸如信用卡等額外債務對總月收入的總和。
如果比率過高，各方將無法同時擁有全部三套住房。 阿哈，你可能會說，但各方可以將這些房屋轉換成租金，並用這筆租金收入來抵消抵押貸款的付款 ，對嗎？ 雖然這會增加收入，這會降低比率，但貸款人很可能不會允許租金收入用於計算。
大多數貸款人遵循嚴格的指導原則，關於房屋必須出租才能在抵押貸款計算中有資格獲得租金收入的時間長度，並且一個月或兩個月不足。
購買房屋後出售兩間房子的第二個問題是，如果新房的首付款來自另外兩間房屋的出售，那麼賣家可能需要編寫一份特遣隊報價 。 一項特遣隊報價為他們提供了一條出路，一種取消採購的方式，許多賣家不太喜歡特遣隊報價，因為他們並不總是確定的。
如果市場不利於或有收購，這可能會使這一戰略進一步複雜化。 例如，在賣方市場上 ，特遣隊報價可能相當難以被接受。 如果預期的購買是一個非常理想的家庭，那麼可能會有多種優惠，並且特遣隊報價幾乎從未贏得過多重優惠的情況。
方案2：在購買新房之前銷售房屋
一對夫婦是否需要出售兩套房子，或者只需要一套房子將住房合併到一個新房子中，這又取決於抵押貸款比率。 在購買新房之前，可能只銷售一棟房子。
抵押貸款人可以在這種情況下提供最好的建議。
但是，如果有必要在購買新房之前出售兩套住房，那麼有三個基本的子選擇：
- 用現有的合同出售現有住房，允許賣方在一段時間內購買新房並簽訂購買合同，或
- 關閉後出售現有的房屋，並給予賣家時間找到新的房屋購買和搬遷。
- 出售這兩棟房屋，然後轉移到其他地方，然後尋找一個新房，這涉及到兩次搬家。 從財務的角度來看，這最後一種選擇是最好的選擇，因為賣家不會有任何意外情況，並且處於更有利的位置來談判購買新房。 但實際上，大多數人不想移動兩次。 移動一次往往很困難。
如果賣家選擇編寫特遣隊報價，如果他們在賣方市場上銷售，與買方在市場上銷售相比，向買方口述條款更容易。
在賣方市場中，買方往往更願意等待賣方找到購買房屋而不是其他方式。 賣家計劃購買新住宅是一種安全的方式，因為如果賣家找不到新的房屋，賣家就沒有風險。
當然，缺點是賣家可能會找到他們的夢想家園，然後由於各種原因（從價格到地點到銷售地點）而無法出售他們現有的房屋。 失去夢想家園可能會很痛苦。 經驗豐富的房地產經紀人處理這些類型的交易應該能夠協助並使這個過程無縫。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，BRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀人。