你需要知道的關於賣空和止贖
賣空和止贖是兩種不同類型的交易，它們共同分擔受困房地產的共同特徵，涉及抵押貸款人。 （它們不是可互換的術語 - 雖然大多數人沒有意識到這一點，但兩者之間有區別。）
許多購房者開始尋找短期銷售和止贖，希望他們能夠購買廉價房屋，無論是出於投資目的還是作為住宅佔用。
他們相信他們可以節省很多錢或者以比市場價值低得多的價格購買房屋 。
當買家打電話給我說他們想要購買賣空或止贖時，我給他們現實檢查。 事實是，他們可能不會節省任何資金，因為銀行傾向於按照市場價值對短期銷售和止贖進行估價，同時考慮到房產狀況。 然而，也有例外，情況往往是正確的。 不過，這更多的是例外情況。
要開始，我們來看看賣空和止贖之間的區別。
賣空物業的基本特徵
- 賣空房子是不屬於銀行的房屋 。 但是，為了銷售結束託管，銀行必須批准銷售。
- 標題仍然以房主的名義出現，業主經常住在房產中，因為他們無力承擔其他任何地方的費用。
- 房主可能會或可能不會落後於他們的按揭付款 ; 犯罪並不總是一個要求。
- 必須有一份記錄在案的困難信函 。 這種困難可能包括失業或強迫退休，可能與健康有關，或者賣家可能會離婚或面臨監禁。
- 一些賣空涉及由已經死亡的賣家簽署的反向抵押貸款，或者第二次在破產中解除但沒有釋放的貸款。
- 儘管房屋不一定是水下的，但大多數賣空包括支付低於全部貸款的金額。 如果股票不足以支付所有佣金和成交費用等銷售成本，賣方也可以有資格進行賣空 。
止贖物業的基本特徵
- 抵押品贖回權屬於抵押貸款人所有的房屋，或者是由房利美，房地美或HUD等政府實體承保或擔保的房屋。
- 貸款人可以通過各種方式獲得止贖房產的所有權。 最常見的方式是通過拒絕房主不支付抵押貸款。 但是，由於其他原因，銀行被允許拒絕出售，例如房主在沒有償還貸款的情況下將房屋出售給另一個人時提供的程序。 主題銷售不再被允許。 銀行還可以通過取消抵押品贖回權或法院訴訟來取得止贖物業的所有權。
- 當銀行取得止贖物業的所有權時，他們驅逐佔用者並獲得住房。 一般來說，資產管理公司將關閉水，也許登上門窗並更換鎖。 這就是為什麼抵押品贖回權往往在鄰居眼裡。
止贖條款和賣空交易
幾乎每一次賣空和止贖都以“現狀”出售。
一些銀行將投資修復止贖房屋，因為銀行意識到他們可以通過修復增加利潤，但許多銀行以與之前的居住者相同的條件出售房屋，但無論如何都是令人遺憾的。
在某些情況下，銀行會允許降低主要缺陷的價格，但這通常很少見。 例如，您可能會要求減少或抵扣更換爐子或屋頂，但如果市場火熱且另一買家可能支付現金，銀行可能會拒絕該要求。
止贖房產狀況和賣空房屋狀況之間的主要區別是止贖房的狀況可能是未知的。 止贖房屋可能會空置數月甚至數年，在此期間可能會發生黴菌或水侵害。 有時候，房主在房屋被遏制時遭到垃圾焚毀，或者無法妥善維護房屋。 相比之下，賣空賣家傾向於更好地照顧他們的房屋，並且他們可以向買家提供披露。
另一個區別是止贖物業通常可以在30天內關閉。 一個需要銀行批准的賣空交易平均需要30天到3個月的時間才能獲得賣空批准函 ，然後再過30天就可以平倉，這樣至少兩倍的時間。
在哪里以及如何購買止贖
除非銀行規模小，地方性，否則不太可能向公眾出售止贖房。 銀行通常以5種方式處置止贖。 除批量銷售方法外，銀行銷售止贖的大多數方式都涉及銀行的利潤。
- 在受託人的拍賣或警長的拍賣。 這個程序是一個招標程序，發生在法院或其他公共建築的台階上。 通常，報價必須是現金，銀行設定最低保留價。 如果有優先的留置權，買方承擔這些留置權的責任。 拍賣會上的買家通常不會與房地產經紀人合作。
- 向私人投資者大量出售。 這些可以是沒有在拍賣會上出售的房屋或銀行從未拍賣的房屋。 銀行將把這些住房分組打包，並以大幅折扣將整個套餐出售給投資買方或公司。
- 通過在線拍賣公司。 許多網上家庭拍賣都會出現一個預留出價，如果儲備不符合，房子將不會出售。 他們經常要求買方支付高於發售價格5％的溢價獎金作為拍賣公司的費用。 原始銷售價格通常低於預定出價，可能會出現欺騙。 大多數這些網站允許您的代理商代表您。
- 通過與REO代理商列出房屋，並提供在MLS出售的房屋。 該REO代理與該銀行的資產經理合作並準備一個BPO。 代理商評估狀況，並允許扣除其AS IS狀況，因此家庭基本上按市場價值列出。 你的代理人可以代表你。
- 通過將自己的網站門戶上出售房屋並允許電子報價提交。 這在政府實體中更為常見。 銀行也會支付你的代理代表你。
在哪里以及如何購買空頭銷售
買方或投資者不得直接向房主購買賣空物品。 事實上，許多賣空要求買方簽署公平交易宣誓書 ，說明賣方和買方之間沒有預先存在的關係。 我有銀行拒絕賣空，因為買方是附近居住的鄰居。
（此外，一些當事人可能會反對這種做法，他們會拒絕銀行提供的信息，他們可能會簽署公平協議，但秘密不能透露與賣方的關係;在加州這樣的州，這種行為可能構成賣空抵押貸款欺詐，這允許銀行撤銷向賣方提供的責任。）
你應該聘請你自己的房地產經紀人來代表你，當購買賣空。 該代理不應該是上市代理。 你應該得到你自己的代表。 此外，銀行傾向於減少在短期銷售中實行雙重代理的上市代理商的佣金。
您的代理人應該為您確定涉及多少銀行和留置權，以便您能夠充分準備等待賣空批准。 您的代理人可能還想驗證賣家是否有資格進行賣空。 儘管並不是每一次賣空都需要賣家吃苦，但大部分都是如此。
最後，小費：銀行可能會向您提供還盤，並要求更高的價格。 如果物業需要維修，如果您向銀行出示一些有文件的估算值和照片，您可能會收到您接受的銷售價格。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。