您可以使用房地產投資信託投資商業房地產
- 零售業包括室內購物中心，戶外商場和大箱零售商。 還包括雜貨店和餐館。 其價值約為2.1萬億美元，佔商業地產總值的36％。 它包括至少95億平方英尺的購物中心空間。
- 酒店包括汽車旅館，豪華度假村和商務酒店。 此類別不包括通過Airbnb出租房間的房屋。 大約有440萬間酒店客房價值1.92萬億美元。
- 辦公樓包括從曼哈頓摩天大樓到律師事務所的一切。 辦公面積約為40億平方英尺，價值約1.7萬億美元，佔總數的29％。
- 公寓樓是商業房地產。 公司擁有它們只是為了獲利。 這就是為什麼他們的業主租用住房是住宅，而不是商業。 一些報告包括住宅房地產統計中的公寓建築數據，而不是商業房地產。 大約有3300萬平方英尺的公寓租賃面積，價值約1.44萬億美元。
- 工業產權用於製造，分銷或倉儲產品。 這並不總是被認為是商業性的，特別是在土地使用計劃和分區中。 有130億平方英尺的工業產值約2400億美元。
其他商業房地產類別要小得多。 這些包括一些非營利機構，如醫院和學校。 空置土地是商業房地產，如果它將被出租，而不是出售。
商業地產如何影響經濟
作為國內生產總值的一部分，商業房地產建築對美國經濟總量的貢獻率為3％。
2017年，有4720億美元的商業房地產建設。 2008年創歷史新高為5863億美元。2010年的最低值為3763億美元，相當於GDP的4.1％下降到2.6％。
為什麼商業地產建設要比房地產泡沫高兩年？ 商業房地產建設只需要比住宅房地產建設更長的時間。 建築商首先需要確保有足夠的住房和購物者來支持新的發展。 然後從投資者籌集資金需要時間。 建立購物中心，辦公室和學校需要幾年的時間。 需要更多時間租借新建築物。 2006年房地產市場崩盤時，商業房地產項目已經開始。
通常可以通過追踪房地產市場的漲跌來預測商業地產將會發生什麼。 作為一項滯後的指標 ，商業房地產統計數據在一兩年內就會跟隨住宅趨勢。 他們不會顯示經濟衰退的跡象。 在住宅房地產後，他們遭遇低谷。
如何投資商業地產
房地產投資信託基金是一家開發和擁有商業房地產的上市公司。
在房地產投資信託基金中購買股票是個人投資者從商業地產中獲利的最簡單方式。 您可以像股票 ，債券或任何其他類型的證券一樣買賣REITs的股票 。 他們向投資者分配應稅收入，類似股票股利。 房地產投資信託基金通過允許您在不抵押抵押的情況下擁有房產來限制您的風險。 由於專業人員管理物業，您既節省時間又節省金錢。
與其他上市公司不同，房地產投資信託基金必須向其股東分配至少90％的應納稅所得額。 這為他們節省了營業稅成本，由股東以資本利得稅率支付 。
全國房地產經紀人協會的2015年預測報告“擴大新高度”揭示了REITS的影響。 它表示，房地產投資信託擁有商業房地產市場34％的股權。
這是所有權的第二大來源。 最大的是私募股權 ，擁有43.7％的股權 。
REIT的優缺點
由於商業房地產價格是一個滯後的指標 ，房地產投資信託基金價格不會隨股市上漲和下跌。 這使他們成為多元化投資組合的一個很好的補充。 房地產投資信託基金與債券和股息生產股有優勢，因為它們提供了穩定的收入來源。 像所有證券一樣，它們受到監管並且易於買賣。
請記住，您的房地產投資信託的價值不僅僅是潛在的房地產。 它也受房地產投資信託投資需求的影響。 他們與股票和債券競爭投資者。 因此，即使房地產投資信託所擁有的房地產價值上漲，股價也可能因股市崩盤而下跌。
何時買賣REITs
投資房地產投資信託時，請確保您了解商業周期及其對商業地產的影響。 在經濟繁榮時期，商業地產在住宅房地產下滑後可能會出現資產泡沫 。 在經濟衰退期間，商業地產在住宅房地產後處於低位。
REITS與房地產ETFs
房地產交易所買賣基金追踪房地產投資信託基金的股價。 投資者被ETF吸引，因為他們的收費非常低。 但他們從基礎房地產的價值中走出了一步。 因此，他們更容易受到股市牛市和熊市的影響 。
金融危機期間的商業房地產
商業房地產貸款已經從2008年的金融危機中恢復過來。 2014年6月30日，美國的銀行（其中6,680家由聯邦存款保險公司投保）持有1.63萬億美元的商業貸款。 這比2007年3月的1.6萬億美元高峰高出2％。
商品房地產在住宅價格開始下跌三年後暗示其下降。 到2008年12月，商業開發商面臨的貸款違約金額達1600億至4000億美元之間。 他們爭先恐後地找到銀行為其再融資。 這些貸款大部分只有20-30％的股權。 銀行現在需要40-50％的股權。
與住房抵押貸款不同的是，購物中心和辦公樓貸款在期末有大筆支付。 而不是償還貸款，開發商再融資。 如果沒有資金，銀行必須取消資金。
預計貸款損失將達到300億美元，並打擊小型社區銀行 。 他們並沒有像大銀行那樣受到次級抵押貸款混亂的打擊。 但他們在當地的購物中心，公寓大樓和酒店投資更多。 許多人擔心小型銀行的崩潰可能與 20年前的儲蓄和貸款危機一樣糟糕。
根據房地產圓桌會議，2008年約有3000億美元的短期商業貸款到期。 如果沒有進行再融資，很多這些貸款可能會變壞。
到2009年10月，美聯儲報告說，銀行只為每損失1美元預留0.38美元。 這只是3.4萬億美元未償債務的45％。 購物中心，寫字樓和酒店由於空置率高而破產。 即使奧巴馬總統也被他的經濟團隊告知了潛在的危機。
商業房地產的價值在2008年至2009年間下降了40％至50％。商業房地產業者紛紛尋找現金支付款項。 許多租戶已經停業或重新談判較低的付款。 所有者試圖通過賣出新股來籌集現金。 他們利用這些資金支持現有物業的支付。 結果，他們無法為股東增加價值。 他們將價值攤薄給現有和新的股東。 在接受TARP Capital的Jon Cona採訪時，發現新股東可能只是“在糟糕的情況下投入好價錢”。
截至2010年6月，商業房地產按揭貸款拖欠率繼續惡化。 根據Real Capital Analytics的數據，2010年第一季度有4.17％的貸款拖欠。這是銀行持有的貸款455億美元。 它高於2009年第四季度的3.83％和一年前的2.25％。 這比2006年上半年0.58％的違約率要差得多，但還不如1992年的4.55％。
到2010年10月，商業房地產的租金似乎開始趨於穩定。 三個月來，40億平方英尺辦公空間的租金平均只下降一分錢。 全國辦事處的空缺率似乎穩定在17.5％。 根據房地產研究公司REIS公司的數據，它低於1992年的18.7％的紀錄。
金融危機使房地產投資信託的價值多年來一直處於低迷狀態 為什麼？ 其中一個原因是，在危機期間很難看到收回的房地產REITs。 其次是商業房地產業主在抵押貸款方面倒掛。 自2008年以來，他們的商業地產價值下降了40-50％，降低了房地產投資信託的價值。
商業房地產貸款幾乎造成了第二次經濟衰退。 2013年，銀行持有商業貸款9912億美元，比2012年增長3.3％。大部分用於公寓建築。 在2015年到2017年之間，約有三分之一到期。大部分是在2005年到2007年寫成的，當時房產價值很高。 如果公寓價格下跌，這些貸款可能會拖欠。 相反，失去家園的人成為租房者。 他們將貸款從違約和經濟中放回另一次衰退。