那租賃房地產扣除可能不會像看起來那樣清楚
現實與理論
從理論上講，正確的租賃房地產類型可能是一項很好的投資，特別是當你考慮到使用相關稅收減免的能力時。
當然，關鍵的優勢是你可以用別人的錢來還清財產並積累資產。
但現實並不總是反映理論。 例如，讓我們假設你想要購買一個fourplex。 您可以收集所有相關信息，例如購買價格，首付，融資條款，預付的維修費，房地產稅，預計的年度維護成本和預期租金。 然後，添加預期的空缺率和可能出現的額外費用。
將這一切與房產為您提供的任何潛在稅收減免相對照。 通過電子表格運行數字，以便您可以看到您可能能夠使用的任何租賃房地產稅減免的效果。 電子表格應包括您的稅收支架以及您使用任何淨租賃損失抵消其他收入的能力。
出租房地產稅扣除基礎
當您擁有租賃房地產時，您可以貶值資產，即使您的租金收入涵蓋所有費用，這也會從稅收角度出現損失。
這種損失通常被稱為租賃房地產稅減免。 你是否可以真正使用它取決於你有多少其他收入。
如果你的應稅收入太少，損失對你沒有多大好處。 如果您有太多的應納稅收入 - 如果您是2017年的單身人士，則您的收入可能超過150,000美元或更多 - 您無權使用此損失，但如果修改後的調整後總收入下降，您可以申請多少損失介於$ 100,000和$ 150,000之間。
這些數字適用於單身和戶主納稅人，以及已婚和共同申報的人。 如果你結婚並單獨歸還，請將他們減半。
如果您落在這些參數之間的某個位置，則擁有租賃房產所產生的稅收減免可能會有所幫助。
現在讓我們說，讓房產變成可租用的形狀需要比預期更長的時間。 此外，事實證明，您實際可以收取的租金低於您的經紀人告訴您的租金。 你可能已經計算了一些與你計算的空缺率有關的數據，但你可能覺得買房子畢竟不是那麼聰明。
但是，您創建的稅收減免為您節省了4000美元至5000美元的稅金。 這是本年度已經支付給國稅局的真錢，所以可以平衡。
稅收減免如何影響其他計劃決策
你決定在生活中的一部分經濟上做什麼，比如購買投資房產，會影響你在生活中的其他部分做的事情，比如投資於401（k）或者Roth IRA。 如果你實現4000美元到5000美元的稅收節約，並且所有其他條件相同，你是否應該增加401（k）的貢獻？
不必要。 由於租金損失和其他扣除項目，您的有效稅率可能在15％左右。 將可扣稅資金存入您的401（k）計劃中僅節省15％可能沒有意義，然後在您收回資金的10年內可能支付更高的稅率。 在這種情況下， Roth IRA的貢獻會更有意義。
確保花時間了解並了解稅務狀況的所有規則和後果，並且/或者在您出去之前聘請合格的財務顧問 ，並獲得該租賃財產 - 甚至在您開始實現稅收損失之後。