你有沒有想過合作社與公寓之間的區別？ 你不是一個人。 雖然，可能會讓你感到驚訝的是，公寓直到20世紀60年代才開始流行。 當FHA指導方針最終允許公寓融資時，公寓大樓概念起飛。 在此之前，幾乎所有允許多個所有者的建築都是合作社。 今天，你會發現在大都市大部分合作社或合作建房。
人們傾向於將合作社與紐約市聯繫在一起，但您也可以在舊金山，明尼阿波利斯，華盛頓特區，亞特蘭大，波士頓，西雅圖，印第安納波利斯，底特律和芝加哥，圖森和菲尼克斯等主要城市找到合作社，其中包括佛羅里達州的一些人和其他人在東海岸撒滿。
什麼是合作社？
合作社並不是真正的房地產。 房地產是土地，再加上任何結構改進，包括地下和空中權利。 相反，合作社是一家公司。 當買方購買合作社時，買方將購買該公司的股份並擁有佔據特定單位的權利。 合作社買家不購買該單位或建築本身的一部分。
此外，合作社買家可能會也可能不會為合作社的購買提供資金。 並非每家銀行都會提供合作社貸款。 在將進行合作社貸款的銀行中，並不是每個合作社都有資格成為合格建築。
買家應該與他們的貸方核實一下，看看合作社是否在批准的名單上。
合作社買家還向合作社支付每月費用。 如果有的話，這筆費用包括建築抵押貸款的份額; 門衛，維修人員，可能是大廈主管的薪金; 結構保險; 定期維護，保養和清潔公共區域，包括不動產稅。
評論家認為，合作社可能存在的一個缺點是，業主往往會支付兩筆抵押貸款。 她將為合作社和合作社的房屋抵押貸款支付自己的抵押貸款，這也可以通過貸款再融資來支付建築物的資本改善。
什麼是公寓？
與合作社不同，當買方購買公寓時，買方購買不動產。 買方擁有牆壁，地板和天花板之間的空間，一般到中點。 該單位是為了稅務目的而單獨評估的，並且買方直接向縣評估人支付稅款（或通過貸款人的不良賬戶 ）。
公寓可以單獨出資，該房產由信託契約或抵押擔保，具體取決於州法律。 公寓的結構設計是一個單獨的單元，可以是單個故事，也可以是多個故事，甚至是獨立的。 例如，我在夏威夷擁有一套獨立住宅，被指定為公寓，但它是一個獨立的結構，並擁有自己的院子。
公寓的買家也像合作社買家一樣支付月租費。 這些費用支付給房主協會 。 HOA為公共區域的維護支付的費用，建築物的外部，屋頂，保險，協會管理，並且可能經常包括一些公用事業，例如水和垃圾回收。
一些HOA會費包括俱樂部會所，健身設施和游泳池/水療中心的費用。
合作社與公寓之間的更多差異
一般來說，合作社通常比公寓更便宜，這意味著購買公寓可能會花費更多。 但是，折衷方案是支付給合作社的費用可能高於公寓的HOA費用。
合作社與公寓之間的主要區別在於，沒有任何現金的溫暖身體可以購買合作社。 合作社由董事會管理，由合作社的股東決定。 公寓也由董事會管理，但這些董事會不批准買家。 合作委員會有權批准未來的購買者。 由於公平住房法規定的歧視，買方不能被拒絕，買方必須通過嚴格的篩選。
一些合作社不允許外國買家購買單位。 許多合作社不允許投資者或二手房買家，因為他們喜歡業主佔有者。 合作委員會將仔細審查潛在買家的申請，財務報表，資產和負債清單，信用報告，銀行結餘，其中包括對朋友和商業夥伴的推薦信進行審查，並通過個人面試結束。
雖然這一程序看起來像是對隱私的極度侵犯，但合作社的業主贊同這一過程，因為他們可以高度選擇住在大樓裡的人。 當一個人購買公寓時，鄰居沒有選擇的過程，沒有辦法阻止一個響亮的死亡金屬樂隊佔據隔壁的宿舍。
另一方面，合作委員會也批准購買價格。 如果價格如此之低以至於可能影響其他股東的價值，合作社董事會可能會拒絕批准出售。 HOA公寓沒有這種權力來阻止出售。
許多公寓綜合體限制租金的數量佔總單位的百分比。 百分比一般從80％的擁有者佔有到50％。 這是為了防止該綜合體變成公寓綜合體並降低價值。 大多數合作社不允許轉租或租賃。
人們可以住在公寓大樓多年，永遠不會知道鄰居。 這是不太可能發生在一個合作社，業主知道你的每個人和每件事。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。