將你的家變成租金可能會導致減稅
律師Julian Block
大多數人會告訴你，在個人住宅銷售中註銷房屋損失是不可能的或不被允許的，但他們是不正確的。 一般來說，國稅局的稅法禁止扣除主要住宅的銷售損失。 但是，它授權在個人住宅註銷家庭損失的幾個例外。
例如，法律允許扣除出售已轉換為出租財產的私人住宅造成的損失。
但是它限制了註銷的金額。 在開始出租之前，不得扣除任何價值下降。
起點是（1）轉換時的財產（1）調整基准或（2）轉換時的公平市場價值 ，以較低者為準。 確定（1）或（2）中的較低者後，增加該數額以反映提高其價值的租賃期資本改進。 接下來，減去折舊的租賃期扣除額。 您終於到達的是該物業在出售時的調整基準。 當您出售時，扣除損失的上限就是銷售時間超過銷售價格的金額。
在一個不穩定的房地產市場，該物業在出售時的調整基準可能會大大低於其原始成本。 作為一般規則，基礎開始時是原始成本，包括假設的任何債務，例如第一或第二抵押貸款 ，以及上調或下調。
向上調整以反映與購買相關的某些結算或關閉成本的支出，例如法律費用和/或改進。 向下調整1997年5月7日之前出售的以前擁有的房屋的收益數額，該房屋的稅率被推遲。 所有這些對原始成本的調整都會導致您的調整基準。
舉個例子：2001年，你以20萬美元購買你的第一座私人住宅。 在2003年，你搬出房子租了它。 那時候，你確定它的公平市場價值是18萬美元。 隨後，您將折舊扣除$ 20,000，並將該物業售價$ 150,000。
你可能會認為你的損失是5萬美元 - 原始成本20萬美元與銷售價格15萬美元之間的差額。 但是，國稅局將您的損失限制在10,000美元 - 按銷售時間調整後的基準價值160,000美元（轉換時的公平市場價值180,000美元減租期折舊20,000美元）超過了150,000美元的銷售額價錢。
如果租賃期限不到一年，國稅局可能會認為應該拒絕承擔損失，理由是賣方將住宅轉換為出租物業只是暫時的，而不是永久性的。 它的房屋銷售指導方針警告說， “如果你在出售舊房之前暫時租出你的房子，你還沒有把房子改成出租房。” 然而，關於什麼是臨時性和什麼是永久性的指南絕不是硬道理。 他們僅僅反映國稅局在某個問題上的立場，並不具有法院的約束力。
根據指導方針，IRS將不會考慮將私人住宅轉換為出租物業， “如果您將房屋與房地產經紀人一起出租或出售，而且沒有出租。” 翻譯：您必須先將房屋出租，然後才能扣除損失。 法院維護了這一限制。
如果有疑問，請在專業稅務會計師或註冊會計師確認個人住宅的房屋損失之前進行核實。 此外，請與國稅局核實，確保您遵守每年都會發生變化的新稅法。 特朗普的2018年稅法規定，加利福尼亞州等一些州的財產稅現在限於最高扣除10,000美元。
Julian Block是紐約Larchmont的稅務專家。
首頁購買專家Elizabeth Weintraub編輯。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。