附表E稅務提示
房東必須保留有關成本基礎，收入和支出的優秀記錄，並且跟踪所有這些事情的頭號最好的辦法是設置電子表格 - 您的稅務會計師甚至可以使用您可以使用的模板。
以下是您想要追踪的內容：
- 您正在出租的房屋，公寓或公寓樓的購買價格
- 累計折舊以及您當前的年度折舊
- 租金收入
- 您收到的保證金
您還需要跟踪與您的出租物業相關的各種費用，包括：
- 佣金或物業管理費
- 廣告費用
- 清潔，維護和修理費用
- 房主保險和HOA會費
- 房地產稅和抵押貸款利息支出
- 保證金可以退還給租客
- 以及各種其他開支，如公用事業，美化環境和垃圾收集
如果您使用個人財務軟件或計算機電子表格來追踪這些費用，您的月度和年終報告將觸手可及，您可以輕鬆打印出來。
被動活動喪失限制
這裡是慷慨的國稅局規則＃1：如果你的一個出租物業有一年的淨虧損，那麼這個虧損可以抵消你所有其他出租物業的損失和利潤。
現在，這可能不是那麼好的消息：如果您的所有物業的總額為負數 - 淨虧損 - 該虧損可能完全，部分或不可抵扣，因為您今年的其餘收入被動活動喪失限制。
出租房地產通常被認為是被動行為，即使您花費大量時間選擇合適的租戶，修理出租單位並檢查該房產以進行日常維護。
被動行為造成的損失僅限於抵消被動收益。
如果您積極參與租賃活動，任何租賃損失可能會在您的所有租賃物業中累計扣除最高25,000美元。 單獨申請的已婚人士的租金損失限額最高為12,500美元，前提是該人在納稅年度的所有時間與其配偶分居。 允許積極參與租賃房產的租金損失金額因您修改後的調整總收入 （MAGI）而異：
- 對於10萬美元或更少的MAGI（如果單獨結婚，則為5萬美元或更少），租金損失可全額扣除，最高限額為25,000美元（12,500美元）。
- 對於MAGI介於100,000美元至150,000美元（如果已婚單獨提交，介於$ 50,000至$ 75,000之間），租金損失可以扣除150,000美元（如果單獨結婚時為75,000美元）與MAGI之間的差額的50％限額。
- 對於MAGI超過150,000美元（如果單獨結婚，則為$ 75,000），沒有任何租金損失可以從其他收入中扣除。
你可以繼續虧損
這給我們帶來了慷慨的IRS規則＃2：被動活動損失限制所限制的租賃損失可以結轉到下一個納稅年度，以抵消租賃利潤。
被動活動損失限制是每年適用的，但租金損失會一直持續向前結轉，直到損失被抵消租金利潤或通過扣除其他收入抵銷。
8582表格用於計算被動活動損失限制，並跟踪每個物業每年累計的租金損失。
房東稅務規劃
當租金收入足以支付抵押以及財產稅，保險和修理時，房東偶爾會賺取少量利潤。 但是，房東會貶低出租房產的購買價格，這往往會將小的經濟利潤轉化為小的稅收損失 - 考慮到折舊後支出超過收入。
然而，每隔一段時間，地主就會面臨重大開支，例如在長期租戶騰空之後更換屋頂或拆卸公寓。
在這種情況下，房東有可能損失超過25,000美元，但被動活動損失規則將損失限制在25,000美元。 其餘部分將結轉到明年，屆時業主希望獲得更多利潤，並能夠承擔超額稅收損失。
出售出租物業
特定物業的租金損失在完全處置給不相關的買方的情況下，可以全額出售。
出售房屋，公寓樓或其他出租物業與出售您的主要住宅並不相同。 就像你計算資本收益一樣，計算出租物業收益或損失的公式包括從你的銷售價格中扣除你的成本基礎。
出租物業的經調整成本基準
計算出租物業成本基準的公式如下：
- 購買價格
- 另外購買成本（所有權和託管費，房地產中介佣金等）
- 加上改進（更換屋頂，新爐子等）
- 加上銷售成本 （所有權和託管費，房地產中介佣金等）
- 加上累計折舊（按照您的納稅表格報告）
- 等於你的成本基礎
計算你的利潤或損失將是：
- 售價
- 減少成本基礎
- 等於你的收益或損失
如果結果數字是正數，那麼當您出售您的出租物業時，您獲利了。 如果結果數字是負數，則會發生損失。 出租物業的收益可能會被徵稅，部分原因是折舊收回的稅率最高為25％，部分為資本收益 。 租賃物業銷售額在4797表中報告，任何資本收益計算都在附表D中報告。
不動產和有限責任
許多房東考慮組建公司，有限責任公司或合夥人擁有其出租物業。 公司可能是不利的，因為公司對長期資本收益沒有優惠稅率。
有限責任公司能夠將長期收益轉嫁給其成員，因此收益仍有資格獲得長期收益的優惠15％。 業主應與律師討論組建租賃公司的這一法律和其他法律問題，以掌握此類策略的所有法律和財務影響。