或者做了某種修復，這是一種改善，恢復或適應，其中很大一部分財產或設備被拆除和更換。
我們這裡有一個機會來對舊房產進行部分處置並將新房產資本化。
我們會告訴你關於部分傾向背後的想法和數學，並給你一個例子。
這個想法：如果我們要取代它，我們可以處置舊事物，並將新資本資本化
想像一下屋頂。 （是的，這是IRS在其最終法規中給出的例子之一，另外我們很容易想像，所以這就是我們將堅持在這裡的例子。）供參考全文的參考 TD 9689關於有形折舊財產處置的指導。 （到目前為止，這是唯一在線查找26 CFR 1.168（i）-8全文的地方）。
所以我們有一個有租賃資產的客戶。 客戶取代屋頂。 舊屋頂脫落，材料被回收或丟棄。 舊的屋頂不再，但屋頂的費用包含在整個建築物的成本中。 當客戶購買房產時，客戶支付了一個價格，而這個價格是用於土地和建築物的，屋頂肯定是建築物的一部分。 因此，舊屋頂的成本是建築物的成本，客戶的納稅申報費用包含在該建築物中，並在27.5或39年（分別針對住宅或商業租賃物業）折舊。
部分處置意味著我們從建築成本中提取舊屋頂的成本，處理舊屋頂，並利用並開始貶低新屋頂。 合理？
會涉及很多數學
“我沒有時間進行數學計算，”一位CPA在四月初告訴我。 可以理解的。
讓我們把重點放在我們的客戶身上。 我們正在處理舊的屋頂嗎？ 是。 我們在賣嗎？ 沒有。所以這次出售沒有總收益。 因此，處置收益將有零收益減去剩餘成本基礎，這意味著我們有虧損。 這是一個負面的收入數字，被轉移到1040年的前面。 負收入數字做什麼？ 他們降低總收入，調低總收入，降低應納稅收入，減少稅收。
但請等待更多。 損失會減少收入，這意味著為了衡量被動活動損失和衡量諸如淨投資收入稅 ，額外的醫療保險稅， 替代性最低稅率以及其他一系列其他收入敏感性計算等事項而減少收入。 所以如果你沒有時間去做數學，那麼當你有一些大腦時間時，擴展並做數學。 這會使客戶現在和將來都受益。
它將來會對客戶有利嗎？ 是的，因為看看累計折舊。 當我們處置部分資產時，我們從原始資產中移除成本和累計折舊。 我們現在獲得當前可抵扣虧損。 並且通過減少累計折舊的金額，我們減少了折舊，以便在未來出售該物業時收回。
切勿放棄兩次省錢的機會。
簡單的步驟
- 衡量替代財產的成本
- 使用這個成本，倒退來衡量原始財產的歷史成本。
- 我們需要一個變化率。
- 使用變化率，將當前成本折回曆史成本。
- 隔離基礎和折舊。
- 處置部分資產：計算收益或損失。
- 資本化並開始貶值新資產。
例
納稅人有住宅出租物業。 以下是相關的事實：
納稅人購買房屋並出租 | |
放置在房子的服務日期： | 2011年9月1日 |
建築成本（非土地）： | $ 250,000個 |
先前折舊（截至2013年底）： | $ 20833個 |
納稅人取代了屋頂 | |
屋頂正在服役 | 2014年11月1日 |
新屋頂的成本： | $ 12,000個 |
步驟1：衡量替代物業的成本
在上面的例子中，這是新屋頂的12,000美元。 這個數字來自哪裡？ 客戶給了我所有付款證明和屋頂發票的發票。 我們加起來的費用。 （當然，費用很少加起來就是一個整數，比如上面的一萬二千個數字，我保持我的例子容易掌握。）
第2步：衡量原始財產的歷史成本
為了分離屋頂的原始成本（或者我們希望作出部分處置的建築物的任何其他部分），IRS表示，只要方法是，我們就可以使用“任何合理的方法”來確定原始成本“ 一貫適用於同一資產的所有部分” （財政條例1.168（i）-8（f）（3））。
那麼什麼是合理的方法？
- 僅對於修復 ，請使用生產者價格指數折扣方法。
- 根據部分處置的重置成本與整個資產的重置成本的比率分配原始資產的成本。
- 成本分離研究。
- 納稅人的記錄。
“通常情況下，我們通常會看到生產者價格指數回滾方法，”負責指導CBIZ和邁耶霍夫曼麥肯電腦學習計劃的註冊會計師菲爾扎曼說道。
Zaman告誡說，生產者價格指數折扣方法“僅用於修復”。 我們“不能用它來改進/改進或改編。”
“貼現就像複利，但反過來，”扎曼解釋說。 他還表示，折扣方法是“財政部規章”第1.168（i）-8部分概述的“官方認可的最為客觀的”方法。
Zaman表示，第二種方法是將組件重置成本除以整個資產的重置成本。 這會導致一個比率，然後乘以整個資產的原始成本。
第三種方法是聘請專業人員進行成本分離研究，納稅人“可以隨時做”，Zaman說。
最後，實際建立資產的納稅人可以使用自己的記錄來確定每個組件的成本。
步驟2A：使用生產者價格指數查找貼現率
首先，我們可以使用成品的生產者價格指數或其後繼者， 最終需求的生產者價格指數 。
- 這些指數可以在勞工統計局數據網站上找到。
- http://www.bls.gov/data/
- 然後向下滾動到它所說的價格 - 生產者 。
- 然後根據該部分查看包含“標題”FD-ID索引的商品數據 。
- 現在向右看 ，然後點擊Top Picks （帶星號的圖標）。
- 這給了我們不同的指標。
- “一般來說，您使用最終需求或成品（無需季節性調整）”，Zaman說。
- 所以要么選擇最終需求 - WPUFD4。
- 或者選擇成品 - WPUSOP3000。
- 最終需求指數從2009年11月開始向前發展。
- “成品（WPUSOP3000）可以追溯到1947年，”Zaman說。
- “你可以調整頁面頂部顯示的年份，”Zaman指出。
- Zaman進一步告誡說，您可能只想使用一組索引。
複製相關的PPI數據並將其粘貼到電子表格中。
作為參考，這裡是我們需要為我們的例子工作的兩個數據集。
表1.生產者價格指數 - 商品最終需求（WPUFD4） | ||||||||||||
年 | 一月 | 二月 | 損傷 | 四月 | 可能 | 君 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
2011 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110.9（P） | 110.5（P） |
表2.生產者價格指數 - 商品成品（WPUSOP3000） | ||||||||||||
年 | 一月 | 二月 | 損傷 | 四月 | 可能 | 君 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
2011 | 184.4 | 186.6 | 189.1 | 191.4 | 192.5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194.8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1（P） | 195.6（P） |
腳註：如果您在索引旁邊看到（R），則表示該數字已被修正。 （P）表示初步。 BLS表示：“所有指數在原始發布後四個月內都會進行修訂。”
現在我們將找到折扣率。
該出租屋最初於2011年9月1日投入服務。我們以粗體（上圖）突出顯示該日期的指數。
該屋頂於2014年11月1日投入使用。同樣，我們以粗體突出顯示該日期的指數。
這是數學部分。 我們發現兩個指數之間的百分比變化 。 我們從PPI-商品最終需求開始 （表1）。 數學是這樣的：
索賠在恢復的在役日期 | 110.9 | 2014年11月 |
原始組件的已投入使用日期索引 | 106.6 | 2011年9月 |
兩個指數之間的百分比變化 | 0.040337711 | =（110.9-106.6）/106.6 |
以百分比表示。 | 4.0338％ |
- 使用PPI-商品最終需求，我有一個變化率（R FD ）等於4.03％。
讓我們做同樣的事情，這次是PPI-商品成品 （表2）。
索賠在恢復的在役日期 | 198.1 | 2014年11月 |
原始組件的已投入使用日期索引 | 192.6 | 2011年9月 |
兩個指數之間的百分比變化 | 0.028556594 | =（198.1-192.6）/192.6 |
以百分比表示。 | 2.85566％ |
- 使用PPI-商品成品，我的變化率（R FG ）等於2.86％。
我們現在發現了兩種不同的貼現率（R FD和R FG ）。 由於IRS允許我們使用任何合理的方法，因此我需要找出哪種方法對我的客戶來說最合理。 （我們將在下面的第4步中做到這一點。）一旦我們決定使用哪個索引，我們會在客戶端的永久文件中記下這個索引，以便我們記得在進行任何進一步的部署時使用同樣的方法在這個相同的出租物業。
我們現在完成步驟2A。
步驟2B：使用變化率，將當日成本折回曆史成本
有兩種計算折扣的數學等價方法。
- 重置成本除以1 + R; 要么
- 將最初投入使用的月份的PPI的重置成本乘以PPI，並將其替換後的月份除以PPI。
兩者都應該導致相同的答案。 為簡潔起見，我只會向您展示第一種方法。
重置成本（RC）= 12,000美元
變化率（R）為R FD = 4.03％或R FG = 2.86％
如果R = R FD = 4.03％ | 如果R = R FG = 2.86％ | |
RC /（1 + R） | 12,000 /（1 + 4.03％） | 12,000 /（1 + 2.86％） |
12,000 /（104.03％） | 12,000 /（102.86％） | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
原始屋頂的歷史成本是 | $ 11,535 | $ 11,666 |
那麼我們在這裡說什麼？ 在建築物的全部成本（最初為250,000）中，11,535美元或11,666美元分配給原始屋頂。 我們的基礎是以實際成本來取代屋頂（12,000美元），並使用生產者價格指數的兩種方法之一對這一成本進行折扣。 哪種方法對我們的客戶會更好？ 我們將在第4步中解釋這一點。
步驟3：隔離基礎和折舊
這裡的目標是將原始資產及其折舊分解為兩項資產。 這樣我們可以處理一個並保留另一個。
我會先告訴你結果，然後我們會討論如何去做。
如果我們使用R分離基礎和折舊FD = 4.03％ | ||
財富 | 未調整的基礎 | 先前折舊（截至2013年底） |
原始建築 | 250000 | 20833 |
分離後： | ||
建築物（較舊的屋頂） | 238465 | 19872 |
舊的屋頂 | 11535 | 961 |
新的屋頂 | 12000 | N / A |
如果我們使用R FG = 2.86％分離基礎和折舊 | ||
財富 | 未調整的基礎 | 先前折舊（截至2013年底） |
原始建築 | 250000 | 20833 |
分離後： | ||
建築物（較舊的屋頂） | 238334 | 19861 |
舊的屋頂 | 11666 | 972 |
新的屋頂 | 12000 | N / A |
注意：建築物（較舊的屋頂）和舊屋頂的基礎和折舊數字加起來就是原始建築物的數字。 （也就是說，238,465 + 11,535 = 250,000為基準;以前的折舊類似19,872 + 961 = 20,833，在上面使用R FD的圖表中）。我們沒有損失任何基礎或任何折舊。 我們只是將原來的金額分成兩個獨立的資產。
為什麼在2013年底之前進行過折舊？ 因為我們的稅務軟件會在我們正確地投入資產後計算2014年的折舊。
如何獲得這些數字？ 第一行涉及原始建築，來自我們的稅務軟件或客戶的折舊時間表，以及他們去年的回報。
舊屋頂的基礎數字：我們需要上面的數學。 注意舊屋頂的11,535數字。 這是從上面的R FD 。 我們也可以使用R FG 。
建築物較少屋頂的基礎數字：我們採用了原始基礎並減去了舊屋頂。
建築物舊的屋頂和舊屋頂的折舊數字：有兩種方法可以找出這一點。 有威廉的方法。 菲爾扎曼的方法。 威廉的方法是這樣的：
- 將舊屋頂的歷史成本除以總原始成本得到一個百分比，
- 然後將其乘以原始折舊數字以找出替換組件的折舊。
和扎曼的方法？ 計算建築物較舊舊屋頂和舊屋頂的折舊。
我計算了兩種方法。 使用我的方法，我得到了舊屋頂折舊961.23美元。 使用Zaman的方法，我得到了舊屋頂折舊961.24美元。 所以，在四捨五入之後，這兩者都產生了相同的答案：$ 961。 雖然我的方法運作良好，因為我們可以在電子表格中進行數學計算，但我確實認為Zaman的方法在技術上是做到這一點的準確方法。
- 這裡有一個方便的折舊計算器，我在網上找到這篇文章的研究。 為此加書籤，因為它可以不止一次地派上用場。
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
步驟4：計算部分處置的收益或損失
這裡是結果，然後我們將深入細節。
如果R = R FD = 11,535 | |||
總收益 | -0- | （材料報廢） | |
組件的成本基礎 | 11535 | ||
較低的折舊 | （961） | ||
當前較低的折舊 | -0- | 現在假設為零 | |
調整基準 | 10,574 | ||
收益或損失 | （10574） | ||
如果R = R FG = 11,666 | |||
總收益 | -0- | （材料報廢） | |
組件的成本基礎 | 11666 | ||
較低的折舊 | （972） | ||
當前較低的折舊 | -0- | 現在假設為零 | |
調整基準 | 10694 | ||
收益或損失 | （10694） | ||
注意：我忽略了當年的折舊。 為什麼？ 對於我們目前的直接目的，我們需要弄清楚哪種折扣方法對我們的客戶更好。 這可以在電子表格程序中完成。 在計算實際收益/損失時，我們的稅務軟件將計算當年的折舊並將其放在正確的位置。
看看這兩個結果。 根據我們為折現率（R）選擇的方法，我們有10,574美元（使用最終需求指數）或10,694美元（使用成品指數）的損失。 對於這個特定的客戶來說哪個更好？ 虧損10,694美元。
我在客戶的檔案中記下我們選擇使用PPI-商品成品計算此出租物業的部分處置。 我現在將適當的計算（使用R FG ）轉移到稅務軟件。
現在，讓我們思考發生了什麼。 成品指數為這個特定的客戶帶來了更好的結果。 有沒有辦法加快決策過程，所以我不必這麼做數學呢？ 在本例中，我注意到（R FD ）為4.03％，（R FG ）為2.86％。 成品指數變化率較低，導致歷史基礎較大，損失較大。 我假設無論哪一個變化率較低都會導致更大的歷史基礎，從而導致更大的損失。 我將繼續以兩種方式運行計算，直到我確定這是否是真實的陳述。
讓我們把這一起
我們的客戶用其出租物業取代了屋頂。 這個新屋頂需要花費12,000美元。 我們通過生產者價格指數貼現重置成本計算出舊屋頂的成本為11,666美元。 在這種情況下，成品的PPI被認為是最有利的折扣率。 使用歷史成本，我們從建築物中分離出舊屋頂的基礎和折舊。 我們將大樓的其餘部分保留在書本上並像平常一樣貶低。 我們處理舊屋頂，導致10,694美元的損失。 我們將新屋頂添加到稅務軟件的固定資產部分，並開始貶值。
這對我們的客戶是如何解決的？ 我們的客戶不僅在1040表的第一頁上損失了10,694美元，但這也減少了他被動活動損失限制的收入，這反過來又增加了今年被動損失扣除的多少。 被動活動損失的增加進一步降低了他的收入。 對於28％稅率的客戶，我們可能會預期部分處置的稅收節省為10,694 x 28％= 2,994美元。 但是由於我們降低了收入，足以承擔更多的被動活動損失，實際的稅收減免約為4,000美元。
所以如果你在想，男孩，這肯定是很多數學。 也許把額外的錢存入客戶的口袋裡會激勵你激發你的電子表格，並榨取一些數字。
進一步閱讀關於扣除修理，部分處置和新修理註冊的主題：
- 有關部分處置的更多細節，請參閱Steve Nelson的文章“部分處置和常綠小企業新有形財產條例”。
- 有關“修理註冊”的概述，請參閱我的文章扣除修理和維護費用。
- IRS延長部分資產配置選舉的時間（Parker Tax Publishing，2014年9月29日）。
- 深入了解：美國國稅局發布詳細的常見問題解釋維修條例（派克稅務出版，2015年3月14日）。
- 有形財產條例 - 修理註冊指導和資源（AICPA.org）。
- 納稅人需要知道什麼才能遵守最終有形財產條例（ 稅務顧問， AICPA.org，2015年4月1日）。
- 最後一組修理註冊表。 已發布（ 稅務顧問， AICPA.org，2014年11月1日）。
- REGS。 治理部分的折舊財產（會計期刊，2014年8月13日）。
- 最後一個納稅年度要求賠償2014年之前的部分處分損失（Moss Adams，2014年11月）。
- TD 9689，關於處理有形折舊財產的指導（IRS.gov）
- 出版物544，銷售和其他資產處置（IRS.gov）