一位讀者問道： “我擁有一個私人住宅，它的價值超過抵押貸款的剩餘本金餘額，我的貸款人願意允許我重新貸款超過現有抵押貸款的餘額，我知道稅收規定允許我抵押再融資時扣除利息支出，只要與現有餘額相同，但如何限制抵押再融資的稅收減免？“
答案：律師Julian Block
當利率下降時，與你們一樣，數百萬的家庭湧向貸款人為抵押貸款再融資。 在進入抵押再融資之前，熟悉棘手的稅收規則是很明智的，這些規則是關於利息支付的是或不是可以扣除的。 以下是一些關於規則如何抵押再融資的提醒：
抵扣再融資規則的稅收扣除
借款人是否有權扣除超額貸款的利息取決於他們如何使用抵押貸款再融資收益和收益金額。 當借款人使用超過現有抵押貸款的金額購買，建造或實質性改善主要住宅，即全年住宅或第二套住房（如度假休養所）時，其利息支出將納入房屋購置貸款規定之內。 這些規則允許他們扣除整個利息，只要超過所有其他房屋購置貸款不超過$ 1,000,000，降至50萬美元的已婚夫婦提交單獨的回報。
當借款人為了其他目的而使用超出部分時，另一套規則禁止扣除“消費者貸款”中的利息支付。 這一廣泛的類別包括信用卡賬單，汽車貸款，醫療費用和其他個人債務，例如逾期的聯邦和州所得稅。 儘管如此，對學生貸款的利息也是有限的例外，這是對1040表格第一頁最後一行的調整總收入進行調整後的“上線”減法之一。
抵押再融資稅扣除規則的例外情況
但由於房屋淨值貸款的規定，大多數借款人能夠避開這些扣除消費者利息的限制。 只要超過現有抵押貸款加上所有其他房屋淨值貸款的金額不超過10萬美元，這些規則允許他們扣除整個利息，而對於已婚夫婦提交單獨回報，則減至50,000美元。 借款人如何使用收益並無區別。
當他們的再融資貸款部分是房屋購置貸款和部分房屋淨值貸款時，整體限額為1,100,000美元，1,000,000美元的房屋購置債券和100,000美元的房屋淨值債務，對於已婚夫婦單獨提交的報酬下降至550,000美元。
當貸款超過房屋購置貸款1,000,000美元和房屋淨值貸款100,000美元的上限時，超額貸款通常被歸類為不可抵扣的個人利息。 一般禁止規定以商業或投資用途的貸款收益為例。
適用於AMT的納稅人的抵押再融資稅額扣除
還有另一個限制適用於越來越多的借款人受到AMT （替代最低稅率）的影響。
AMT允許扣除高達1,000,000美元的住房貸款利息。 但是，AMT規則否認任何扣除第一或第二家庭房屋淨值貸款利息的扣除，除非貸款收益用於購買，建造或大幅改善住房; 房屋淨值貸款的廣告頻繁地解決了稅收減免這個棘手問題的一個原因。
Julian Block是紐約Larchmont的稅務律師。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。