是的，你可以在退休時買房
你不必這樣做。 退休後可以獲得抵押貸款。
為了找出具體的要求，我採訪了美國第8大私人抵押貸款銀行保證利率抵押貸款部門經理兼副總裁Patrick Gavin。
帕特里克自1974年以來一直是貸款人。
讓我們來看看我從帕特里克那裡了解到退休後獲得抵押貸款需要做些什麼。 我已將事情分成以下六個主要類別。
確定退休人員的收入
退休人員假設，如果他們沒有薪水，他們將因缺乏收入而無法獲得抵押貸款。
實際上，貸方有兩種方法可用於計算正在吸收其資產的退休人員的收入。
從退休方法中提取
對於正在退休的退休人員而言，他們現在已經退休，但可能會推遲社會保障或養老金收入的開始，最有利的選擇是採用“縮減資產”方法確定收入。 這是它的工作原理。
只要藉款人是59½，貸款人可以使用最近從退休賬戶中提取的作為收入證明。 例如，假設最近的銀行對賬單顯示IRA每月提取4,500美元（貸款人需要查看至少2個月的提款）。
這4,500美元將被視為月收入。 有時貸款人需要金融規劃師或金融機構的信函確認這些提款金額。
資產消耗方法
對於擁有大量投資資產的退休人員來說，確定收入的資產消耗方法可能效果不錯。
採用這種方法，貸款人從金融資產的當前價值開始。 然後他們減去將用於首付和結賬成本的任何金額。 他們佔70％的剩餘時間和360個月的時間差。
例如，假設有人擁有100萬美元的金融資產。 他們將使用$ 50,000作為首付。 剩下950,000美元。 拿70％，這是665,000美元，除以360.結果，$ 1,847，是用於資格借款人的月收入。
當然，除上述方法外，其他收入來源如養老金收入，社會保障或月度年金收入也將計入收入之外。
對收入和住房費用比率的負債
一旦收入確定後，您的總債務收入比和住房費用比率必須符合貸款人的要求。
負債收入比
對於符合安全港監管要求的合格抵押（QM）抵押貸款，您的收入中不超過43％可用於償還債務。 債務支付與收入的比率稱為債務收入比率。
債務包括所需的支付，如贍養費和子女撫養費以及汽車支付，學生貸款支付，信用卡最低支付額度以及您預計的房屋總付款額，包括本金，利息，財產稅和保險。
有一件事可以讓退休人士在這方面陷入困境，那就是共同為成年子女提供貸款。 即使您是聯合簽名人，這些付款可以算作所需的債務付款，並可能降低您獲得抵押貸款的資格的能力。
住房費用比率
你的住房費用包括抵押的本金和利息部分以及稅和保險（簡稱PITI）。 這個比例必須低於36％，這意味著你的住房費用不能超過你的收入的36％。
信用評分要求
每個貸方都有自己的信用評分指引，但有一點是肯定的 - 信用評分越低，利率越高。 如果您想要最優惠的價格，請將您的信用評分提高到780或更高。
更好的信用評分也可以讓你在其他合格的地區有更多的迴旋餘地。
例如，帕特里克正在與信用評分超過780的借款人合作，即使債務收入比率為48％，貸款人也提供了貸款。
佔用狀態
用於確定抵押貸款利率的另一個因素是您的預期入住率。 這會成為主要還是第二個家？ 主要家庭得到更好的利率。
首付
作為退休人員，您所需的首期付款可能因所使用的收入方式而異。 對於退休方法的縮減，您可以降低5％。 資產枯竭方案計劃下調30％。
如果你想通過從IRA或另一個延稅退休計劃中拿出大量現金來支付你的首付，我建議你重新考慮這一點。 這種退出全部都是應納稅所得，並且在一年內佔用很大一部分可能會使您陷入更高的稅收範圍 。
收盤後流動性
另一個要求是您可以獲得的結束後流動資產的數量。 貸款人希望看到，在購買房屋之後，您將有至少六個月的總住房費用（PITI）作為最低剩餘儲備。 為了計算這一點，貸方將加起來可以驗證的所有金融資產（意味著您需要賬戶報表），然後使用該金額的60-70％。
其他貸款方式
如果你有資格成為退伍軍人，你可能想看看VA貸款。 借助VA貸款，您可以將零貸款減少，但不是首付，您將支付一筆融資費用，該費用可能是該計劃首次使用者的貸款額的2.15％，如果您已購買VA貸款，則為3.3％之前。 這筆融資費用可以融入貸款。
VA貸款需要的債務收入比例為43％或更低，並且他們要求您有一些剩餘的月收入。 如果您有足夠的投資收入，剩餘收入可以通過在您的納稅申報表上計算您的股息和附表B的利息收入兩年平均值來確定。
申請抵押貸款
找出你可以獲得哪種抵押貸款的最好方法是與抵押貸款經紀人談談。 保證費率在所有州都提供貸款，甚至還有一個在線計劃，稱為數字抵押貸款，您可以在線完成整個流程。 他們為使用此計劃的人提供250美元的優惠。
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你應該在退休時有抵押貸款嗎？
當我們完成我們的採訪時，帕特里克說：“在一天結束時，人們問我最好的抵押貸款是什麼？ 我的答案是沒有。“
帕特里克是對的。 研究表明，大多數退休人員在退休前最好還清抵押貸款 。
然而，一個值得注意的例外是高淨值人士，他們甚至可以在退休時利用債務來獲得他們的優勢 。